Строительство жилья в СССР

Общая и жилая площади квартиры
Площадь построенного жилья
Средняя стоимость строительства 1 м² общей площади жилых домов
Строительство жилья в СССР и США
Количество построенных квартир на 10000 человек населения
Строительство жилья государством, ЖСК, колхозами и населением
Количество комнат в строящихся квартирах СССР и жилье в США
Средняя площадь построенных квартир
Строительство жилья по республикам СССР
Жилищный фонд
Площадь жилья, приходящаяся на одного жителя
Показатели качества жилья
Распределение семей по типам занимаемых жилищ
Квартирная плата и плата за коммунальные услуги
Улучшение жилищных условий гражданами СССР
Капитальные вложения в жилищное строительство
Рынок жилья в СССР и США
Выбытие жилья
Замечания по строительству жилья в СССР в 1920 - 1960 годах

Общая и жилая площади квартиры

Определение Госкомстата СССР. «Общая площадь жилых домов состоит из жилой площади и площади подсобных помещений. К подсобным (вспомогательным) помещениям относятся помещения, расположенные внутри квартир: кухни, коридоры, санитарные узлы, ванные и гардеробные комнаты, кладовые, встроенные шкафы... В общую площадь жилых зданий не входит площадь вестибюлей, тамбуров, лестничных площадок, общих коридоров...» [3]. Жилая площадь в квартире - это сумма площадей жилых комнат в ней.

Данные по доле (в процентах) жилой площади в общей площади квартир, построенных в СССР в 1980, 1985 и 1989 годах приведены в таблице. Источник: [3].

Год	Квартиры в домах квартирного типа, без общежитий, построенные за счет государственных капитальных вложений, при числе комнат в них, %:				Квартиры, построенные за счет средств жилищно-строительных кооперативов, при числе комнат в них, проценты:
	1	2	3	4 и более	1	2	3	4 и более
1980	55	60	65	67	54	60	63	66
1985	52	59	63	66	53	58	63	67
1989	52	57	62	65	51	58	62	66

В целом, по данным [147] в 1990 году на жителя в СССР приходилось 15,8 м² общей площади и 10,6 м² жилой. В 1985 году - соответственно 14,6 м² и 9,8 м² . Данные ежегодника [3] по общей площади на жителя: в 1990 году - 16 м² , в 1985 году - 14,7 м² .

Площадь построенного в СССР жилья

В 1988 году в СССР было введено 132,3 м² общей площади жилья. Это наибольшая площадь жилья, введенного за год в СССР. Сводные данные по вводу в действие жилых домов в СССР приведены в таблицах.

Общая площадь жилых домов, построенных и введенных в действие государственными предприятиями, учреждениями, местными Советами, а также городским населением за свой счет и с помощью государственных кредитов, млн. м² [3]

Год	1946	1947	1948	1949	1950
Площадь	17,4	18,2	21,1	21,9	24,2
Примечание: включая восстановление

Ввод в действие жилых домов государственными и кооперативными предприятиями и организациями, а также городским населением (млн. м² общей площади) [3, 1960 год]

Год	1951	1952	1953	1954	1955	1956	1957	1958	1959	1960
Площадь	27,6	27,4	30,8	32,6	33,4	41	52	71,2	80,7	82,8

Ввод в действие жилых домов государственными и кооперативными предприятиями и организациями, колхозами, городским и сельским населением (млн. м² общей площади) [3, 41.]

Период	1918 - 1928	1929 - 1932	1933 - 1937	1938 - 30.06.1941	01.07.1941 - 01.01.1946	1946 - 1950	1951 - 1955	1956 - 1960
Площадь, всего за период	203	56,9	67,3	81,6	102,5	200,9	240,5	474,1

Год	1960	1961	1962	1963	1964	1965	1966	1967	1968	1969
Площадь	109,6	102,7	100,0	97,6	92,7	97,6	102,1	104,5	102,1	103,8

Год	1970	1971	1972	1973	1974	1975	1976	1977	1978	1979
Площадь	106	107,6	106,7	110,5	110,1	109,9	106,2	107,8	106,8	101,5

Год	1980	1981	1982	1983	1984	1985	1986	1987	1988	1989	1990
Площадь	105	106,4	107,9	112,5	115,4	113	119,8	131,4	132,3	128,9	118

Всего за период 1960 - 1990 годы в СССР построено 3373 млн. м² общей площади жилья, или в среднем 108,8 млн. м² в год за этот период.

Средняя стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов государственными предприятиями

Средняя стоимость строительства квадратного метра общей площади жилых домов государственными предприятиями составила в 1980 году 214 рублей, в 1990 году - 310 рублей, то есть увеличилась на 54% [3]. Это кратно больше уровня инфляции в СССР за указанный период.

Показатель	1980	1985	1988	1989	1990
Строительство 1 м2 общей площади жилых домов государственными предприятиями, руб.	214	254	272	281	310
Капитальный ремонт, за 1 м2 жилой площади	23	...	...	80	...

Еще значительнее выросла стоимость капитального ремонта 1 м² жилой площади домов государственными предприятиями: с 23 руб. в 1980 году до 80 руб. в 1989 году [147].

Строительство жилья в СССР и США

В странах Запада строительство жилья определялось не планами партии и правительства, а потребностями граждан в улучшении жилищных условий и возможностями граждан купить (в том числе в кредит) жилье. Для этого не нужны были постановления руководящих и партийных органов: сколько жилья требовал рынок - столько и строили. В качестве примеров на графиках ниже приведены сравнительные данные по строительству жилья в СССР, США и Японии.

В отличие от СССР, строительная отрасль (и вся система) в США была способна быстро наращивать объемы строительства жилья, т.е. быстро удовлетворять возросший рост потребности населения в жилье. Причем одновременно с ростом объемов строительных работ, быстро росло и производство необходимых для строительства изделий в других отраслях: цементной, деревообрабатывающей, стекольной, производящей санитарно-техническое оборудование и др. И не нужно было распределять фонды на необходимые для строительства материалы и изделия.

Как видно из графика, всего за 5 лет (1920 - 1925 годы) объемы строительства в стране увеличились в 4 раза. В США жилья (не бараков и общежитий) строилось в эти годы примерно в 2 раза больше, чем в среднем в СССР, причем численность населения в США была значительно меньше, чем в СССР. Всего за три года (1975 - 1978 годы) общая площадь жилья в зданиях по утвержденным к строительству контрактам в США увеличилась на 128 млн. м² (СССР в то время строил около 110 млн. м² в год).

При росте потребности на жилье в США строители были способны быстро увеличить объемы строительства. Плановая система СССР на рост потребностей населения реагировала слабо или вообще не реагировала.

По данным Госкомстата СССР в 1990 году в СССР построено 1891 тысяч квартир, в Японии - 1707 тысяч, в США - 1300 тысяч.

Количество построенных квартир на 10000 человек населения

В СССР наибольшее количество квартир в расчете на 10000 человек населения построено в 1959 году - 129. В 1990 году показатель был наименьшим с 1955 года, построено всего 66 квартир на 10000 человек населения.

Следует отметить, что в 1957 - 1967 годах по количеству построенных квартир на 10000 человек населения СССР опережал такие развитые страны, как США и Япония.

Данные для СССР приведены в таблице и на графике, данные по Японии и США - на графике, для ряда других стран - в таблице ниже.

Количество построенных квартир в СССР на 10000 человек населения [3, 41]

1950	1953	1956	1957	1958	1959	1960	1961	1962	1963	1964	1965	1966
60	66	79	101	115	129	121	112	108	103	96	96	98
1967	1968	1969	1970	1971	1972	1973	1974	1975	1976	1977	1978	1979
98	94	93	93	92	90	91	88	88	82	82	80	73
1980	1981	1982	1983	1984	1985	1986	1987	1988	1989	1990
75	75	74	75	73	72	75	80	78	74	66

Число квартир, построенных в некоторых странах на 10000 человек населения [3]

Год	СССР	Австралия	Великобрит.	Испания	Италия	Нидерланды	Норвегия	Финляндия	Франция	ФРГ	Швеция	Швейцария
1950	60	77	43	19	16	54	67	65	17	75	62	53
1960	121	92	58	42	58	74	79	71	67	99	91	121
1970	93	115	66	91	70	91	94	108	93	78	137	105
1980	75	88	45	70	51	82	91	104	70	65	62	75
1990	66	95*	32	60	31*	65	64	134	54	40	98	66

Для США подавляющая часть жилья строилась частным сектором. Доля государства в строительстве жилищ: 1960 год - 3,4%; 1970 - 2,4%; 1982 - 0,5%; 1985 - 0,2%; 1986 - 0,1%.

Строительство жилья государством, ЖСК, колхозами и населением

Советская система обеспечения граждан жильем существенно отличалась от западной и нынешней российской. Она имела свои преимущества и недостатки.

В период с 1960 года жилье в СССР строилось, в основном, государственными предприятиями и организациями, жилищно-строительными кооперативами, населением (за свой счет и с помощью государственного кредита), колхозами.

Строительство жилья государственными организациями и предприятиями

Основная доля от вводимого в действия жилья приходилась на государственные организации и предприятия. Это жилье не передавалось в собственность, гражданам предоставлялось право бессрочного проживания в нем. Существовала очередь из граждан, нуждающихся на улучшение жилищных условий (см. ниже).

Строительство жилья жилищно-строительными кооперативами

Постановлением Совета министров СССР от 20 марта 1958 было признано «целесообразным... развитие жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации для осуществления строительства многоквартирных жилых домов в городах и поселках городского типа и дач в пригородах за счет собственных средств членов кооперативов».

Из Жилищного кодекса РСФСР 1983 года: «В члены жилищно-строительного кооператива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте... и нуждающиеся в улучшении жилищных условий». Часто люди стояли в двух очередях - общей очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, и в очереди на вступление в ЖСК.

Стоимость квартир ЖСК, ставка по кредиту

Дома ЖСК строили строительные организации, как правило, по типовым проектам, под контролем исполкомов советов народных депутатов и правлений кооперативов. Первоначальный взнос с 1982 года составлял 30% от стоимости квартиры, в некоторых регионах - 20%. На остальную сумму (70% от сметной стоимости дома) кооперативу государством предоставлялся кредит сроком до 25 лет. Он погашался членами ЖСК ежемесячно, равными долями.

Стоимость квартиры ЖСК определялась ее площадью, типом дома, регионом строительства, и была относительно небольшой (по нынешним меркам). Примеры:

Год ввода	Количество комнат	Площадь, кв. м	Регион	Стоимость, руб.
1985	2	38 (жилая)	г. Рига	9605
1988	3	71,8 (общая)	Подмосковье	11821 (первый этаж, для других этажей - более 12000

Ставка по кредиту была незначительной. Из Постановления Совета министров СССР от 19 ноября 1964 № 943: «Установить для жилищно-строительных кооперативов с 1 января 1965 года процентную ставку за пользование кредитом Стройбанка СССР в размере 0,5 процента годовых». Эта норма действовала в СССР вплоть до его разрушения.

Под 0,5% годовых выдавались кредиты колхозам, совхозам и другим сельскохозяйственным предприятиям, организациям потребительской кооперации на строительство жилых домов.

Сравним ставку по кредитам ЖСК в СССР со ставками по ипотечным кредитам в Российской Федерации. Ипотечный рынок в РФ начал формироваться в 1995 году В июле 1998 года вступил в силу закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В таблице приведены примеры ставок по ипотечным кредитам в РФ, начиная с 1999 года.

Дата	Процентная ставка, проценты	Пример расчета кредита. Сумма кредита 5 млн. руб. Срок кредита - 20 лет. Ставка - 12,5%. Плата в месяц - 56,8 тыс. руб. Проценты банку - 8,63 млн. руб. Общая сумма банку (возврат кредита + проценты) - 13,63 млн. руб.
1999 год	35%, на 5 лет, только в долларах США
2000 год	30%, на 10 лет, только в долларах США
Начало 2006 года	14,9% - в рублях, 11,8% - в долларах США
Май 2009 года	14,9 - в рублях, 13,8 - в долларах США
2011 год	11,5 - 12%
2012 год	12,3%
2013 год	12,9% - март; 12,3% - октябрь
Конец 2014 год	17 - 20%
2016 год	12,5 - 12,7%, Сбербанк
2019 год	10,5%, Сбербанк, базовая ставка

Как видно из таблицы, в наше время до советских 0,5% еще далековато. Беря кредит под 12 - 20%, россияне на долгое время попадали в кредитную кабалу банкам. Льготные 6,5% по ипотечным кредитам в 2020 и 2021 гг. привели к росту количества выданных кредитов и росту цен на жилье.

Объемы строительства квартир ЖСК

В 1986 - 1990 годах за счет средств ЖСК построено 40,2 млн. м² общей площади жилья, что составило 6,4% от всего жилья, построенного за пятилетку. В среднем на человека в СССР за этот период ежегодно строилось 0,03 м² кооперативного жилья - полоска шириной 3 см и длиной 1 м. Для ситуации с жильем в СССР это крайне мало.

Власти признали провал программы строительства жилья ЖСК только в 1988 году. Из Постановления Совета министров СССР и ЦК КПСС от 31 марта 1988: «...положение с развитием жилищно-строительной кооперации следует признать неудовлетворительным, не отвечающим современным возможностям и запросам населения.

Миллионы граждан вынуждены годами стоять в очереди для вступления в жилищно-строительные кооперативы. Планы строительства кооперативных домов систематически не выполняются. Его масштабы за последние 20 лет практически не увеличились, а доля в общем объеме жилищного строительства составляет лишь 7 процентов.

Все это является следствием серьезной недооценки социально-политической значимости жилищно-строительной кооперации...».

Строительство жилья населением

Строительство жилья населением (за счет собственных средств и с помощью государственных кредитов) также контролировалось местными органами власти (исполкомами советов народных депутатов). Существовал план ввода в эксплуатацию жилых домов по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), осуществляемому населением. В соответствии с планом, на строительство домов выделялись стройматериалы, санитарно-техническое оборудование и т.п. Дома строились по утвержденными проектами, как правило, строительными организациями. Населению на индивидуальное жилищное строительство государством выдавались кредиты под 2%.

Тормозили развитие индивидуального жилищного строительства чиновники разного уровня, включая тех, кто сидел на самом верху. Так, в Постановлении Совета министров РСФСР от 21.05.1966 отмечалось, что «Исполкомы Советов депутатов трудящихся во многих случаях необоснованно ограничивают индивидуальное жилищное строительство в средних и малых городах...» (и в крупных - тоже), что ИЖС сдерживается «слабым развитием торговли строительными материалами и деталями, электротехническими материалами, санитарно-техническим оборудованием, столярными, плотничными, скобяными и другими необходимыми для этого изделиями». Т.е. проблема была именно в руководстве и системе управления государством.

За период 1986 - 1990 годы в среднем ежегодно ИЖС составляло 21,8 млн. м², или 0,08 м² на одного жителя СССР.

Общая картина строительства жилья СССР за счет средств населения в 1918 - 1990 годах приведена на графике.

Колхозами в 1961 - 1965 годах в среднем за год вводилось в действие 1,06 млн. м² жилья, в 1986 - 1990 годах - 7 млн. м² (5,6% от общего объема ежегодно вводимого за этот период жилья в стране).

Количество комнат в строящихся квартирах СССР и жилье в США

Обратим внимание на количество комнат в построенных квартирах в СССР, РСФСР и РФ.

В США значительная часть из строившегося жилья - дома на одну семью. В 1990 году дома для одной семьи составляли 75% от всего строящегося жилья (по количеству).

Средняя площадь построенных в СССР квартир

Данные по среднему размеру построенной в СССР квартиры (включая общежития) в 1950 - 1990 годах приведены в таблице, площадь - общая, м². Источник: [3].

Cредний размер построенных квартир:	1950	1960	1965	1970	1975	1980	1985	1986	1987	1988	1989	1990
- государственными и кооперативными предприятиями и организациями, колхозами и населением	37,7	42,3	43,8	46,8	49,3	52,3	56,8	57,1	58	59,4	60,8	62,4
- государственными и кооперативными предприятиями и организациями и жилищной кооперацией	43,2	41,9	41,8	44,5	46,8	50,4	54,1	54,2	55	55,8	Е	Е

Площадь квартир, построенных населением и колхозами, в среднем, была заметно больше площади квартир, построенных государством. Данные приведены в таблице, источник: [26].

Показатель	1976-1980	1981-1985	1986-1988
Средний размер построенных квартир, м2 общей площади	51,5	55,1	58,2
из них: - государственными и кооперативными предприятиями и организациями и жилищной кооперацией	49,4	52,8	55,0
- населением за свой счет и с помощью государственного кредита	63,1	68,4	74,8
- колхозами	54,6	61,1	70,0

Данные по среднему размеру построенных в СССР государственными предприятиями и ЖСК квартир приведены в таблице ниже.

Год	Количество комнат в квартире	Общая площадь квартиры, кв. метров [3]
		Квартиры, построенные ЖСК	Квартиры, построенные государственными предприятиями
1980	1	35,5	32,9
	2	49,5	49,2
	3	65,4	63,5
	4 и более	85,8	79,5
1990	1	38,2	35,8
	2	51,6	61,4
	3	67,1	68,6
	4 и более	86,5	86,4

Средняя площадь строящихся квартир в СССР была значительно меньше средней площади строящегося жилья для одной семьи в США.

Средняя площадь жилья, построенного для одной семьи в США в 1988 году - 185,3 м².

Средняя площадь (общая) квартиры, построенной в СССР в 1988 году - 59,4 м².

Строительство жилья по республикам СССР

В 1990 году наибольшая площадь жилья в расчете на душу населения введена в Белорусской ССР, наименьшая - в Республике Грузия. В среднем за год за 1981 - 1990 годы по вводу жилья на душу населения в СССР лидировали Литовская Республика и Белорусская ССР.

По обеспеченности жильем в расчете на душу населения в 1990 году в СССР лидировали прибалтийские республики.

Жилищный фонд СССР

Весь жилищный фонд достиг на конец 1990 года 4,57 млрд. м², или ~16 м² на жителя СССР (в 1913 году в Российской империи - примерно 7 м²). 39,8% жилищного фонда СССР находились в личной (частной) собственности. В сельской местности в частной собственности находилось 69,9% жилого фонда, в городской - 21,4%

За 1913 - 1990 годы городской жилищный фонд в СССР увеличился более чем в 16 раз (данные за 1913 год, разумеется, взяты для Российской империи) и достиг в 1990 году 2925 млн. м² общей площади.

Площадь жилья, приходящаяся на одного жителя в СССР

В 1990 году в среднем на одного жителя СССР приходилось 16 м² общей площади жилья (в 1913 году в Российской империи - примерно 7 м²), на городского жителя - 15,5 м².

Общая площадь жилья, приходящаяся на одного жителя СССР, м² [3]

Показатель	1980	1981	1982	1983	1984	1985	1986	1987	1988	1989	1990
Всего	13,4	13,7	13,9	14,2	14,4	14,7	14,9	15,2	15,5	15,8	16
На 1 городского жителя	13,1	13,3	13,5	13,7	13,9	14,3	14,5	14,7	14,9	15,3	15,5
На 1 сельского жителя	13,8	14,2	14,7	15	15,3	15,3	15,7	16,2	16,6	16,8	16,9

За 30 лет (1960 - 1990 годы) общая площадь жилья, приходящаяся в среднем на городского жителя в СССР, увеличилась примерно в 1,5 раза. При тех стесненных условиях жизни людей в маломерных и коммунальных квартирах, а также в общежитиях - это, безусловно, мало. Даже в Китае (численность населения на конец 1990 года - 1,143 млрд. человек) площадь жилья в расчете на одного жителя городской местности увеличивалась значительно быстрее, чем в СССР.

Из республик СССР в 1990 году наибольшая площадь жилья на одного жителя была в Эстонии, Латвии и Литве.

Показатели качества жилья

В 1910 году только в 5% городов Российской империи была канализация, в 18% - водопровод, в 13% - электрическое освещение. Централизованное отопление жилья, горячее водоснабжение и газоснабжение были только в мечтах.

В 1940 году 9% жилой площади городского обобществленного фонда не были обеспечены электрическим освещением, в 1952 году - 2%. Данные по другим показателям благоустройства городского жилья приведены в таблице.

Удельный вес (%) жилой площади городского обобществленного жилого фонда, на которой были доступны:

Год	Водопровод	Канализация	Центральное отопление	Горячее водоснабжение	Газ
1940	47	40	18	-	0,7
1950	46	41	26	-	20
1970	78,9	75,8	73,6	33,8	64,6
1975	85	82,3	80,9	45,7	74,7
1980	89,8	87,8	86,5	57,1	79,4
1985	91,8	89,7	88,9	71,2	78,3
1990	93,6	91,8	90,8	77,2	77

К 1990 году подавляющая часть городских квартир в СССР, находившихся в государственной собственности или в собственности ЖСК, имели водопровод, канализацию, центральное отопление и горячее водоснабжение.

Не имели канализации на начало 1990 года 236 городов с населением около 4 млн. человек (в 1985 году - 366 городов с населением более 5 млн. человек). В Узбекистане, Азербайджане, Туркменистане не имели канализации 44 - 48% городов.

Не имели централизованного водоснабжения на начало 1990 года 16 городов с населением около 129 тысяч человек (в 1985 году - 27 городов с населением более 200 тысяч человек).

Газификация жилья

В 1960-х - 1980-х активно решался вопрос газификации квартир. В 1960 году 3,3 млн. квартир и жилых домов в СССР были газифицированными, в 1990 году - 71,5 млн.

В 1990 году удельный вес газифицированной жилой площади городского государственного, общественного жилищного фонда и фонда ЖСК в общей жилой площади этих фондов в СССР составил 77%.

В 1989 году в СССР было 2190 городов и 4026 поселков городского типа (данные переписи населения 1989 года). В 1989 году в СССР количество газифицированных городов составило 2114 (96,5%), количество поселков городского типа - 3501 (87%). Количество газифицированных сельских населенных пунктов в 1990 году составило 190,9 тыс. [3].

Уровень благоустройства городского жилья в СССР существенно отличался от сельского.

Показатель благоустройства	Доля (%) помещений, в которых проживают семьи в поселениях:
	городских	сельских
Центральное отопление	77	19
Водопровод	82	22
Канализация	75	14
Горячее водоснабжение	63	7
Ванна (душ)	70	12

Оборудование советских квартир

Советские квартиры в 1960-х - 1980-х предоставлялись жильцам полностью отделанными и оборудованными всем необходимым для комфортного проживания.

Отопление - центральное, в комнатах и на кухне - батареи, в ванной - сушилка. Тепло в многоквартирные дома подавалось из ТЭЦ или котельных.

Водоснабжение - центральное. В квартиры подавалась горячая и холодная вода.

Городская квартира в СССР включала жилые комнаты, кухню, ванную (душевую) комнату, санузел (санузлы), коридоры, балкон (балконы) или лоджию (лоджии), подсобное помещение, встроенные шкафы. Санузел был небольшим и мог быть совмещенным с ванной комнатой (особенно в квартирах, построенных в 1960-х, 1970-х).

В общей площади квартир площадь кухонь, ванных комнат, санузлов, коридоров, встроенных шкафов и других вспомогательных помещений составила в 1980 - 1990 годах 48% - 33% в зависимости от количества жилых комнат (см. таблицу в начале раздела). Типовое оснащение квартир: два умывальника с раковинами (на кухне и в ванной комнате) и смесителями горячей и холодной воды; ванна с душевой лейкой; унитаз со сливным бачком; газовая или электрическая плита на кухне. Если в квартире электрическая плита, то тариф за электроэнергию был меньше, чем в квартирах с газовой плитой.

Для освещения помещений повсеместно использовались люстры.

В квартирах, построенных в 1960-х - 1970-х в кухне и коридоре часто развернуться можно было с трудом, да и сами комнаты были далеко не просторными. Балконы и лоджии были далеко не у всех квартир. Даже в 2-х и 3-х комнатных квартирах часто были проходные комнаты, что вызывало определенные неудобства при проживании в квартире нескольких человек.

В 1980-х качество строившегося жилья улучшилось, перечисленные недостатки устранялись. Но и в эти годы очень редко можно было встретить квартиру с двумя разделенными санузлами, хотя зачастую в квартире жила не одна семья; больше половины построенных квартир состояли из одной или двух жилых комнат. Комната была и спальней, и рабочим кабинетом, и игровым помещением для детей - в зависимости от времени суток.

Централизованных систем кондиционирования воздуха не было. Индивидуальные практически не устанавливались.

Во всех многоквартирных домах была система вентиляции, воздух отводился из кухни, санузла, ванной комнаты.

Телевизоры, в основном, подключались к коллективной антенне.

В квартирах были розетки для подключения радиоприемников (проводное радиовещание). В 1964 году вышло постановление Совета Министров РСФСР (аналогичные постановления были и в союзных республиках) об обязательном наличии радиотрансляционной сети во всех строящихся жилых домах.

Телефон устанавливался по заявке, в порядке очереди. Очередь могла растянуться на годы.

Электрические щитки с электросчетчиками размещались в подъезде, рядом с квартирой.

Дома с количеством этажей более пяти оснащались лифтом и мусоропроводом.

В подъездах жилых домов не было стальных дверей с замками и антивандальными домофонами. Не было надобности и в стальных квартирных дверях.

Стальные решетки на окнах первых этажей устанавливались в незначительном числе квартир.

Показатели качества жилья в США

Некоторые усредненные параметры жилья (дома), построенного для одной семьи в 1970 и 1991 годах в США приведены в таблице. Отметим, что в 1991 году 84% жилья покупалось населением через ипотеку.

Распределение семей в СССР по типам занимаемых жилищ

По данным переписи населения в 1989 году в СССР было 73,078 млн. семей. 83,3% городских и 92,1% сельских семей СССР жили в отдельной квартире или индивидуальном доме. Вместе с тем, 3,488 млн. семей жили в коммунальных квартирах и 2,285 млн. - в общежитиях.

Данные (в процентах) по распределению семей в городских поселениях по числу занимаемых комнат в СССР в 1989 году приведены в таблице.

Количество комнат	Семьи, проживающие в:
	отдельной квартире	индивидуальном доме	коммунальной квартире
Одна	16,1	11,7	61,1
Две	49,7	27,9	30,9
Три и более	34,1	60,3	6,4
Итого	100	100	100

В 1990 году в среднем в однокомнатной квартире проживали 2 человека, в двухкомнатной - 3, в трехкомнатной и большей - 4, в коммунальной - более 4 человек [147].

Квартирная плата и плата за коммунальные услуги в СССР

Плата за пользование жилым помещением (квартплата) была незначительной. Например, за трехкомнатную квартиру в 1980-х она составляла примерно 5 - 6 руб. в месяц, или что-то около 10 коп. за 1 м² общей площади. Даже в конце 1992 года, после кратного подорожания товаров и услуг, квартплата в России составляла 0,24 руб. за 1 м² общей площади (данные Российского статистического ежегодника, 2000)

Плата за коммунальные услуги (газ, электроэнергия, водоснабжение, канализация, газоснабжение, теплоснабжение) также была незначительной, тарифы были малозаметными для семейного бюджета.

Данные Госбанка СССР по доле расходов на квартплату и коммунальные услуги в общей сумме расходов населения страны с 1950 года приведены здесь.

Стоимость электроэнергии - 4 коп. за 1 кВт*час, она не изменялась с 1961 года и до распада СССР.

В квартирах не было счетчиков бытового газа. Сколько семье нужно - столько и расходовали. Цена в квитанции не зависела от количества израсходованного за месяц газа. Конечно, существовали нормативы стоимости и потребления газа. Так, норма потребления газа на человека (для квартир с газовыми плитами) - 8 куб. м в месяц, цена - 2 коп. за куб. м, плата за человека в месяц - 16 коп. (см., приказ Минжилкомхоза РСФСР от 14.01.1983 № 25). Норма потребления газа для отопления жилья - 4,5 куб. м на 1 кв. м отапливаемых помещений, цена - 2 коп. за куб. м (Постановление СМ РСФСР от 24.02.1983 № 94). Но население нормы не интересовали, а плата за газ, как видим, была мизерной.

В квартирах не было счетчиков воды, ни холодной, ни горячей. Сколько семье нужно - столько и расходовали. Конечно, существовали нормативы стоимости воды (так, в Москве в 1970-х 4 коп. за 1 куб. м. холодной воды и 2 коп. за 1 куб. м. канализации: Постановление СМ РСФСР № 536 от 7 августа 1968), но население об это и не знало. В среднем по СССР в 1989 году городской житель в сутки расходовал 223 литра водопроводной воды [147].

В квартирах были установлены радиоточки, можно было принимать 1 - 3 центральные программы (цена 0,5 руб. в месяц).

Плата за коллективную телеантенну - 0,15 руб. в месяц.

«Затраты городских семей на оплату жилья и коммунальных услуг на протяжении многих лет не превышают 4% их потребительских расходов, однако абсолютный размер этих расходов увеличился с 11 руб. в месяц в 1980 году до 14 руб. в 1988 году» [147].

Значительную часть расходов на содержание жилого фонда в СССР оплачивало государство. «Плата населения за жилье составляет менее одной четверти эксплуатационных расходов» [147]. Так, в 1989 году дотация государства на покрытие убытков от эксплуатации жилищного фонда, а также амортизационные отчисления на восстановление износа жилищного фонда составили 11 млрд. руб. [147]. Для сравнения: доходы государственного бюджета СССР в этом году от внешнеэкономической деятельности составили 45,2 млрд. руб., а расходы на здравоохранение и физическую культуру - 24,6 млрд. руб. [3].

Из статистического ежегодника «Народное хозяйство СССР за 1985 год»:
    «В СССР квартирная плата остается неизменной с 1928 года и составляет, включая коммунальные услуги, в среднем 3% всех расходов в семьях рабочих и служащих.
    Доля квартирной платы, включая коммунальные услуги, в общих расходах семьи в капиталистических странах значительно выше. Так, в США и Великобритании она составляет примерно одну пятую часть общих расходов семьи.
    В капиталистических странах квартирная плата непрерывно растет».

Улучшение жилищных условий гражданами СССР

ЦСУ и Госкомстат СССР вели учет и публиковали данные по этому показателю с 1950 года и до конца 1980-х. Учитывалось улучшение жилищных условий в городских и сельских поселениях, как в новых домах, так и в ранее построенных. Этот показатель недостаточно информативен.

Рассмотрим пример. Государство построило 3-комнатную квартиру, и в нее заселилась семья из пяти человек, которая освободила 2-комнатную квартиру. В нее из однокомнатной переехала семья из трех человек. В однокомнатную из коммунальной переехали два человека, и из общежития в коммуналку переехал один. То есть 11 человек улучшили жилищные условия при вводе в эксплуатацию одной квартиры.

С конца 1950-х и до конца 1980-х ежегодно улучшали жилищные условия 10 - 12 млн. человек.

Очередь на улучшение жилищных условий в городах и поселках городского типа (ПГТ)

Жилье предоставлялось не всем гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия, а лишь тем, кто в нем нуждался. В городах и ПГТ существовали нормы (довольно небольшие) жилой площади на человека. Нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже этой нормы. Так, с 1985 года в Московской области нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи не более 5 кв. м (Решение Мособлисполкома от 29.12.1984 № 1728/24).

«В городах и поселках городского типа нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного человека 5 - 7 м²» [3].

Средние данные по некоторым республикам СССР приведены в таблице [147].

Республика	Размер жилой площади на 1 человека, установленный исполкомами Советов народных депутатов для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, м2 (на 1989 год)
СССР	6,3
РСФСР	6,6
Украинская ССР	6,0
Белорусская ССР	6,7
Узбекская ССР	6,7
Казахская ССР	9
Грузинская ССР	5
Армянская ССР	5
Литовская ССР	5

Были и некоторые другие критерии для постановки на учет (например, ставились на учет инвалиды ВОВ, инвалиды I и II групп, граждане, страдавшие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, семьи при рождении близнецов, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений, и др.).

Нуждающихся в улучшении жилищных условий было много, жилья строилось относительно мало, очереди в городах растягивались на многие годы. Так, в 1986 - 1990 годах в среднем ежегодно государственными предприятиями и организациями строилось 88 млн. м² жилья, или 0,3 м² на человека.

В 1980 - 1990 годах 1,7 - 2 млн. семей и одиночек ежегодно улучшали жилищные условия. За 1986 - 1989 годы жилищные условия улучшили около 8 млн. городских семей и одиночек, из них 91% - очередники. При этом очередь на получение жилья увеличивалась.

Показатель	1980	1986	1987	1988	1989	1990
Количество семей и одиночек, улучивших жилищные условия, тысяч [3]	1762	1766	2015	1986	1884	1728

Показатель	01.01.1987	01.01.1988	01.01.1989	01.01.1990	01.01.1991
Количество очередников, тысяч [3, 26]	12660	13561	13929	14256	14524

На 01.01.1991 в СССР на учете в очереди на улучшение жилищных условий состояло 14524 тыс. семей и одиночек, это 24,2% от общего числа семей и одиночек. За 1990 год улучшили жилищные условия 1728 тыс. человек, в том числе 1629 тыс. состоявших на учете, что составило 11,5% от общего числа состоявших на учете. То есть очередь, в среднем, растянулась на 8,7 лет.

«По расчетам, в целом по стране семьи, вставшие на учет в 1989 году, смогут улучшить жилищные условия через 8 лет» [147].

Распределение семей рабочих и служащих, а также одиночек по срокам ожидания в очереди для улучшения жилищных условий (по материалам единовременного выборочного обследования 310 тыс. семей за март 1989 года, проценты) [26]

Семьи	Число семей и одиночек, состоящих в очереди для получения жилой площади	В том числе по срокам ожидания в очереди, лет
		Менее 1	1 - 3	3 - 5	5 - 10	Свыше 10
Все семьи, в том числе:	100	4,3	24,1	21,2	32,9	17,5
- в городских поселениях	100	4,2	22,9	20,9	33,7	18,3
- в сельских поселениях	100	5,7	37,6	24,8	24,5	7,4

Отметим, что граждане, состоявшие в очереди на улучшение жилищных условий, имели преимущественное право вступить в ЖСК (на стадии строительства или его завершения, при наличии в ЖСК нераспределенных квартир).

Капитальные вложения в жилищное строительство

Капитальные вложения в жилищное строительство в СССР достигли в 1990 году 39,1 млрд. руб. (включая индивидуальное жилищное строительство и ЖСК - т.е. включая вложения населения), это 17% от общего объема капвложений в народное хозяйство СССР в этом году.

Жилищное строительство в СССР не было приоритетным направлением «партии и правительства» в развитии народного хозяйства государства. Даже в 1990 году доля капвложений на строительство жилья для населения в общем объеме капвложений была значительно меньше доли на строительство промышленных предприятий.

В США жилищное строительство было важнейшим в строительной отрасли. Так, в 1990 году в США было построено и введено в эксплуатацию объектов общей стоимостью 476,8 млрд. долл. Из них стоимость жилых объектов, построенных только коммерческими структурами, составила 191,1 млрд. долл., или 40% (государственные структуры жилье строили в незначительных объемах).

Все послевоенное время жилые объекты лидировали в США по объемам заключенных на их строительство контрактов.

В 1988 году объем строительства нового жилья в США составил 198 млрд. долл.

Рынок жилья в СССР и США

В СССР рынка жилья не было.

Улучшить жилищные условия граждане СССР могли следующими основными способами.

1.Можно было купить частный дом, например, в сельской местности, или в частном секторе городов. Выписка из Гражданского Кодекса РСФСР от 11.06.1964:

«Статья 238. Договор купли-продажи жилого дома
    Жилой дом (или часть его), находящаяся в личной собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей, может быть предметом купли-продажи с соблюдением правил статьи 106 настоящего Кодекса, а также при условии, чтобы собственником не продавалось более одного дома (или части одного дома) в течение трех лет, кроме случая продажи, предусмотренного статьей 107 настоящего Кодекса.

Статья 239. форма договора купли-продажи жилого дома
    Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в сельском населенном пункте, должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов. Правила настоящей статьи применяются также к договорам купли-продажи дач».

2. Жилой дом (часть жилого дома) собственник мог подарить. Договоры дарения на сумму 500 рублей и более нотариально удостоверялись.

3. Можно было приобрести освободившуюся квартиру в жилищно-строительном кооперативе, вступив в него и заплатив соответствующий пай. Но первоочередное право на приобретение освободившейся квартиры в ЖСК имели члены ЖСК, нуждавшиеся в улучшении жилищных условий. Создавались даже списки членов ЖСК, претендовавших на улучшение жилищных условий, то есть на освобождавшиеся квартиры. Поэтому человеку «со стороны» приобрести такую квартиру, мягко говоря, было весьма проблематично.

4. Купить и продать государственную квартиру было нельзя. Но существовал способ улучшить жилищные условия путем официального обмена квартир и неофициальной доплаты стороне, у которой жилищные условия стали хуже. Например, обмен трехкомнатной квартиры на двухкомнатную. В городах работали государственные Бюро по обмену жилой площади, в крупных городах выпускались «Бюллетени по обмену жилой площади», объявления Бюро об обмене жилья вывешивались на информационных стендах.

Важнейшим документом в создании рынка жилья был закон СССР от 06.03.90 N 1305-1 «О собственности в СССР». В статье 7 закона установлено:

«1.В собственности граждан могут находиться жилые дома, дачи, садовые дома, насаждения на земельном участке, транспортные средства, денежные средства, акции и другие ценные бумаги, предметы домашнего хозяйства и личного потребления...

2.Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество.

Наниматель жилого помещения в доме государственного и общественного жилищного фонда и члены его семьи вправе выкупить у собственника соответствующую квартиру или дом.

После приобретения указанного имущества в собственность гражданин вправе распоряжаться им по своему усмотрению - продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ним иные сделки, не противоречащие закону».

В РСФСР существенный вклад в создание рынка недвижимости внесло постановление Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21 апреля 1989 № 134 «Положение о продаже гражданам квартир в собственность и оплата расходов на их содержание и ремонт». Фактически рынок недвижимости в РСФСР начал формироваться после выхода закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 № 1541-1.

В США, в отличие от СССР, был развит рынок жилья. В 1970 - 1990 годах ежегодно продавалось 1,6 - 4 млн. домов на одну семью (one-family houses). При этом, с 1970 года по 1991 год средняя (по медиане) цена проданного дома (включая новостройки) увеличилась 4,4 раза (с 23 тыс. долл. до 100,3 тыс. долл.).

Выбытие жилья

Данные по выбытию жилья опубликованы Госкомстатом СССР в [147].

За 1986 - 1989 годы в СССР выбыло 76,5 млн. м² общей площади, или 1,7% от наличного жилья на 1 января 1990 года. Основные причины:

Показатель	Весь жилой фонд		В том числе индивидуальный
	млн. кв. метров	в процентах	млн. кв. метров	в процентах
Всего выбыло	76,5	100	31,3	100
- по ветхости и аварийности	38,5	50	17,1	55
- от стихийных бедствий	10	13	4,9	16
- в связи с реконструкцией жилищ и отводом земель под новое строительство	14,8	19	8,1	26

Из общего числа ликвидированной площади жилищного фонда в связи с реконструкцией и отводом земель под новое строительство на индивидуальный фонд в целом по стране приходится 54%.

В 1989 году в эксплуатации находилось более 50 млн. м² жилищного фонда с предельной степенью износа (ветхого) и аварийного, или 1,8% жилищного фонда (без индивидуального на селе), в котором проживало около 4 млн. человек.

Замечания по строительству жилья в СССР в 1920 - 1960 годах

В 1918 - 1928 годах в СССР строилось очень мало жилья, менее 20 млн. м² в год. При этом подавляющая часть его (около 90%) строилась населением за свой счет. Государство строило квартиры для чиновников, крупных специалистов и бараки, общежития для рабочих в рабочих поселках. Причина - послевоенная разруха, отсутствие денег в бюджете.

В 1929 - 1940 годах, в среднем за год, жилья строилось еще меньше, но доля государства увеличилась примерно до 50% (в среднем за период).

Следует отметить, что жилье в 1920-х - 1930-х значительно отличалось от жилья конца 1980-х. В довоенные годы, особенно в период индустриализации, государством создавались крупные рабочие поселки при строящихся электростанциях, заводах, металлургических и химических комбинатах, шахтах и т.п. Основу этих поселков составляли бараки для рабочих. Их необходимо было возводить быстро и с минимальными затратами. Поэтому бараки практически не имели удобств, даже перегородок. В каждом жили десятки человек. В современных тюрьмах условия многократно лучше. Ниже приведены цитаты из книги немецкого историка Д. Нойтатца о начальном этапе строительства метро в Москве, они дают некоторое представление о качестве жилья для рабочих в 1932 - 1935 годах.

«В бараках для рабочих было немного раздельных внутренних помещений. Во многих имелась одна-единственная спальня, где ночевали более 100 жильцов одновременно, другие подразделялись на 25 и более человек, в лучшем случае в комнате находилось 6 - 10 кроватей. Большой проблемой оказалось размещение семейных рабочих, потому что дети мешали отдыхать соседям по бараку. Семьи имели около трети рабочих, проживающих в бараках...

Периодически проводившиеся «походы за культурный барак» давали незначительный эффект. Во время первого такого похода в июле 1932 года довольствовались тем, что в бараках имелось достаточно мешков с сеном и деревянных лежаков, и рабочие не были вынуждены спать на полу. Столы и прикроватные тумбочки считались шиком. В большинстве бараков только у каждого второго жильца имелась табуретка и тумбочка... Умывальники, душ и туалеты во многих бараках и вовсе отсутствовали...

В феврале 1933 года партийная Контрольная комиссия и Рабкрин провели выборочное обследование бараков в районе Остоженки и в Филях, обнаружив мрачную картину: помещения не отапливались {в феврале!} так как не было дров, щели в домах не заделаны, отсутствовали водопровод и канализация. Уборные и прилегающие к баракам дворы пребывали в таком неописуемом состоянии, что приходилось всерьез опасаться эпидемий. Постельное белье не менялось в течение 4 - 5 месяцев, и в результате катастрофических санитарных условий уже получили распространение инфекционные заболевания...

... драки и пьянство в переполненных бараках являлись постоянным пунктом повестки дня. Вследствие переполнения бараков и нехватки санитарного оборудования, распространялись вши, блохи, клопы...

Проходчик Посичник говорит: Придешь из шахты грязный и в грязную постель ляжешь, помыться негде...

Особенно «отличились» бараки на ул. Мазутной в Сокольниках: «Столовая не закончена. Во многих бараках не закончены штукатурные работы. Окна не застеклены. В этих бараках в совершенно невозможных условиях живет свыше 300 рабочих. В бараках на стенах снег, с потолка и со стен течет. Рабочие лежат в шубах. Температура в комнатах 5 - 10 градусов ниже 0».

Относительное благоустроенное жилье предоставлялось ИТР, специалистам, чиновникам. «Многие инженеры были довольны, если с семейством из четырех человек устраивались в комнате площадью 9,5 кв. м» [107].

Каковы масштабы обеспечения строителей московского метро таким «благоустроенным» жильем? «К сентябрю 1934 года количество жилых строений Метростроя достигло 400. Из них 240 размещались в поселках, остальные были разбросаны по городу. В феврале 1935 года это число выросло до 500, из которых 140 объектов представляли собой двухэтажные дома квартирного типа» [107].

Перечислены лишь некоторые проблемы из огромного множества. Так жили строители метро в Москве, в рабочих поселках на периферии проблем было кратно больше. Эти и тысячи других жилых объектов в рабочих поселках были учтены статистическими органами как построенное государством жилье. Качество жилья, наличие элементарных бытовых условий для жизни, существенного значения не имели. Количество квадратных метров на одного жителя - тоже. «Средняя жилплощадь в рабочих слободках на окраинах Москвы составляла в начале 1930 годов 2 м² на человека, то есть примерно столько, сколько занимает кровать»; в среднем в 1934 году на москвича приходилось 4,2 м² [107].

С середины 1934 года объемы строительства бараков для людей были существенно ограничены. Из Постановления Совета народных комиссаров от 23.04.1934: «Облегченное, малоэтажное, каркасное, щитовое и барачное строительство, осуществляемое на основе действующих норм, допускать в качестве временных жилищ только с разрешения советов народных комиссаров союзных республик или, по их указанию, с разрешения краевых и областных исполнительных комитетов». В постановлении установлено, что «... в городах и рабочих поселках должны строиться капитальные дома в 4 - 5 этажей и выше с водопроводом и канализацией... В домах должны быть квартиры в 2, 3 и 4 комнаты, рассчитанные на различный размер семьи... Для холостых и малосемейных устраивать квартиры с отдельными комнатами, рассчитанными на 1 - 2 человек», т.е. коммунальные квартиры. Стоимость такого жилья была велика, объемы строительства уменьшились.

Однако и без согласования с областными организациями бараки продолжали строить. «...предприятия находили возможности обойти этот запрет {на строительство бараков}. 35% построенного в 1935 - 1937 годы жилья приходилось на «стандартные дома», которые строились на деревянном каркасе, обшитым изнутри и снаружи досками. Промежуток между каркасом и досками заполнялся утеплителем - торфом или стружками» [107].

Информация к размышлению. Если из поколения в поколение власть стоит спиной к потребностям населения, откладывает решение проблем людей на светлое будущее, то, в конце концов, в государстве непременно вырастет поколение пофигистов, фанатов, националистов и «демократов». С другой стороны, если бы в 1930-х власть строила для рабочих дворцы вместо бараков, то в государстве к 1941 году не было стали, бензина, танков, автомобилей, самолетов, линкоров... Скорость продвижение фашистов к Уралу, а затем и по Сибири, была бы сопоставима со средней скоростью легкого танка.

В период войны жилье строилось, в том числе, для работников эвакуированных заводов, а также строилось и восстанавливалось на освобожденной от фашистов территории.

В послевоенное время, за 1946 - 1956 годы, было восстановлено и построено около 300 млн. м² жилья. При этом в послевоенные годы значительно увеличилось количество бараков и живших в них людей.

Показатель	1940	1945	1950	1952	1952 в % к 1940
Жилая площадь в помещениях барачного типа, млн. квадратных метров	12,5	12,5	16,8	18	144
Численность населения, проживающего в бараках, тысяч	2900	2789	3592	3847	133

В 1956 году началось массовое строительство «хрущевок». Наибольшие темпы роста строительства жилья в СССР были в 1956 - 1960 годах - за этот период построено 474 млн. м², что почти в 2 раза больше, чем за предыдущую пятилетку (1951 - 1955 годы). Темпы роста в СССР были выше, чем в США. При этом, из 94,8 млн. м² жилья, вводимого в среднем за год в 1956 - 1960 годах, 50 млн. строилось гражданами за собственные средства или с помощью кредитов государства.

Все последующие годы (кроме «перестроечного» периода) в СССР был застой в строительстве жилья, оно возводилось на уровне ~ 110 млн. м² в год. Перестроечная попытка увеличить объемы строительства жилья, заморозив строительство промышленных предприятий, была очень кратковременной и неэффективной. На пике роста в 1988 году жилья построено всего на 17% больше чем в 1985 году (и на 21% больше, чем в 1960 году).

На главную

© И.Г.Калабеков, "СССР и страны мира в цифрах", 2008 - 2023
Все материалы сайта (текст, графики, таблицы) защищены авторским правом. При использовании материалов сайта (книги) ссылка на сайт (книгу) обязательна.